Sengketa Tanah, Digugat karena Melakukan Perbuatan Melawan Hukum

Pertanyaan:

Dengan hormat, mohon untuk advisnya. Pada tahun 2012 saya menjual sebidang tanah darat seluas 180 meter per segi kepada A. Dengan AJB tahun 2012 yang di tandatangani PPAT /Camat setempat. Lokasi dan batas-batas jelas tertera di AJB. Asal tanah dari hibah/warisan dari orang tua berupa Akta Hibah tahun 1981 seluas 680 meter per segi. Kemudian tanah sisanya seluas 500 meter per segi dibuat pagar tembok pembatas dan didaftarkan ke BPN untuk ditingkatkan statusnya menjadi SHM, terbit tahun 2014. Belakangan si A mengajukan gugatan ke PN, saya sebagai Tergugat dengan Gugatan Perbuatan Melawan Hukum, dengan alas an, bahwa tanah yang dibeli berdasarkan AJB tahun 2012 lokasinya berada di dalam SHM tahun 2014 yang luasnya 500 meter per segi. Dengan perincian satu bidang tanah seluas 100 meter per segi dan satu bidang lagi yang luasnya 80 meter per segi, total seluas 180 meter per segi. Jadi tanah yang digugat adalah sebagian tanah sisa yang dijual dan sudah jadi SHM tahun 2014, bukan tanah yang lokasi dan batas-batasnya yang tertera di AJB tahun 2012. Yang saya tanyakan, apa dasar hukumnya dia menggugat?

Faiq Sulaiman di Pekanbaru.

Jawaban:

Pak Faiq Sulaiman, terima kasih atas pertanyaannya yang diberikan kepada Kator Hukum Parlindungan, SH. MH. CLA & Rekan. Sebelumnya dapat dijelaskan terlebih dahulu, agar memiliki dasar dan berkekuatan hukum yang mengikat, setiap peralihan hak atas tanah harus dibuktikan melalui akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Seharusnya jual beli yang dilakukan harus dituangkan di dalam Akta Jual Beli (AJB) yang disahkan oleh PPAT, dan kemudian disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran tanah kemudian sebagai dasar untuk perolehan surat tanda bukti kepemilikan tanah atau sertifikat.

Apabila tidak adanya pendaftaran AJB tersebut, secara keabsahan dan kekuatan kepemilikan alas hak tanah tersebut yang kemudian untuk dijadikan sebagai pembuktian yang menandakan terjadinya pemindahan hak atas tanah yang menjadi sengketa, mau tidak mau tidak kuat, terutama pembuktian saat bersengketa di pengadilan.

Seperti yang dinyatakan dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah pada Pasal 37 ayat 1: Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Untuk pembuktian yang kuat mengenai kepemilikan atas tanah hanya dapat dibuktikan oleh adanya sertifikat tanah sebagai surat tanda bukti hak atas tanah. Seperti dinyatakan dalam Pasal 32 PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yaitu:

1. Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan;

2. Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut.

Tentang Tanah Warisan

Dari permasalahan yang Saudara jelaskan, tanah yang Saudara miliki merupakan tanah hibah/warisan dari orang tua berdasarkan Akta Hibah tahun 1981. Perlu dijelaskan dahulu, perbedaan yang paling utama antara harta yang diterima lewat warisan dengan harta yang diterima lewat hibah adalah pada masih hidup atau tidaknya pemberi harta. Bila pemilik harta itu masih hidup dan dia memberikannya kepada anak-anaknya atau mungkin juga orang lain, namanya hibah dan bukan warisan. Sedangkan warisan hanya dibagi bila pemilik harta sudah wafat.

Namun kalau tanah yang dimiliki berdasarkan dari warisan, setidaknya Saudara juga wajib melakukan pendaftaran atas pewarisan tanah tersebut. Seperti yang dinyatakan dalam Pasal 42 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah: “Untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah didaftar dan hak milik atas satuan rumah susun susun sebagai yang diwajibkan menurut ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36, wajib diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan, sertifikat hak yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya dan surat tanda bukti sebagai ahli waris.”

Digugat mengenai Sengketa Batas Tanah

Mengenai dasar si A menggugat seseorang, adalah hak dia sepanjang ia merasa dirugikan, dan itu perlu dibuktikan. Mengenai Saudara digugat oleh si A sebagai dugaan Saudara telah melakukan Perbuatan Melawan Hukum (PMH) di pengadilan negeri akibat tanah SHM yang Saudara miliki berukuran 500 meter per segi dianggap telah memasukkan tanah si A yang dulu pernah Saudara jual, tinggal lagi Saudara bisa buktikan, kalau Saudara tidak memasukkan tanah milik si A ke dalam SHM yang berukuran 500 meter per segi tersebut.

Hal ini menjadi menarik, kalau Saudara dapat buktikan, dengan bukti-bukti yang ada kemudian Saudara meyakinkan majelis hakim, maka (semoga) putusan majelis hakim berpihak kepada Saudara, karena tidak ada PMH di sana. Lain hal kalau Saudara memang memasukkan luas tanah milik si A ke dalam SHM atas nama Saudara yang bukan lagi luasnya 500 meter per segi.

Faktor penting dalam permasalahan tanah ini yang harus dilakukan adalah, penentuan batas-batas tanah/patok-patok tanah berdasarkan ketentuan yang berlaku di BPN serta ketentuan lainnya yang mengikat, sehingga dianggap penentuan batas-batas tanah ini sebagai penyelenggaraan pendaftaran tanah yang sah.

Umumnya, di dalam kegiatan pendaftaran tanah, pertama kali dilakukan pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah, pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak tersebut beserta dengan pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Selanjutnya harus menghadirkan saksi-saksi yang berkaitan pada saat pengukuran tanah berlangsung, tetapi jika tidak dilengkapi dengan dokumen-dokumen yang menguatkan keterangan saksi, maka berlaku adagium unus testis nullus testis (satu saksi bukanlah saksi, jika hanya terdapat satu saksi maka harus sesuai dengan alat bukti lain). Jika permasalahannya tetap diselesaikan di pengadilan, maka, saksi-saksi tersebut menjadi saksi yang menguatkan kita di dalam fakta-fakta persidangan.(*)

Bagi yang ingin mengajukan pertanyaan seputar hukum, dapat mengirimkan pertanyaan ke email: [email protected]

Kantor Hukum Parlindungan, SH. MH. CLA & Rekan

(Advokat, Konsultan Hukum, dan Auditor Hukum)

Jl. Soekarno-Hatta, No. 88, Kecamatan Tampan, Kota Pekanbaru

Handphone/WA: 081268123180